Avocati-ro.com 
Evacuarea chiriașului rău-platnic în 2026: procedura pas cu pas
Cea mai scumpă greșeală pe care o poate face un proprietar cu un chiriaș rău-platnic nu e că așteaptă prea mult — e că schimbă yala sau taie utilitățile, crezând că „e casa lui, are dreptul”. Nu are. Evacuarea forțată prin mijloace proprii e interzisă prin lege, indiferent cât de întemeiată e nemulțumirea, iar cea mai simplă cale de recuperare a locuinței trece printr-un detaliu pe care mulți proprietari îl ignoră: înregistrarea contractului la ANAF.
Codul de procedură civilă, art. 1034–1049 (procedura evacuării din imobile), Codul civil, art. 1785 și următoarele (locațiunea) — legislatie.just.ro. Obligația de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF în 30 de zile este reglementată prin OUG nr. 115/2023.
De ce contează dacă ai înregistrat contractul la ANAF
Din momentul semnării contractului cu chiriașul, proprietarul are, conform OUG nr. 115/2023, la dispoziție maximum 30 de zile calendaristice pentru a-l înregistra oficial la ANAF, prin depunerea Formularului C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”). Nedepunerea la timp atrage amenzi contravenționale, dar are și o consecință mult mai gravă pentru proprietar: elimină caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce face mult mai dificilă o eventuală executare silită sau evacuare.
Cele două căi de evacuare — comparație
| Situație | Cale de urmat | Durată orientativă |
|---|---|---|
| Contract expirat, înregistrat la ANAF (C168) sau autentificat notarial | Executare silită directă prin executor judecătoresc | 1–3 luni |
| Reziliere pentru neplată, contract neînregistrat sau litigiu | Cerere de evacuare pe procedură specială, în instanță | 2–6 luni |
| Fără contract scris sau contract expirat neprelungit | Notificare + acțiune civilă în instanță (procedura de drept comun rămâne mai greoaie) | Câteva luni, uneori mai mult |
Procedura pas cu pas, cu contract înregistrat
- 1. Verifică statutul contractului — e înregistrat la ANAF prin C168 sau autentificat la notar? Fără unul dintre acestea, calea rapidă nu e disponibilă.
- 2. Solicită unui executor judecătoresc comunicarea oficială a unei notificări către chiriaș, cu suma datorată (dacă e cazul), motivul evacuării și termenul de eliberare a imobilului.
- 3. Așteaptă expirarea termenului din notificare. Termenul curge de la primirea efectivă a notificării, nu de la data la care ai depus-o.
- 4. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul, executorul judecătoresc trece la executarea silită efectivă, cu somație suplimentară de 8 zile, apoi evacuare cu sprijinul forței publice, dacă e necesar.
- 5. Documentează totul — stare imobil, eventuale prejudicii, facturi neplătite — pentru a putea recupera și aceste sume, pe lângă evacuarea propriu-zisă.
Un avocat de dreptul locuinței poate verifica dacă poți merge direct la executor sau dacă ai nevoie de instanță.
Verifică situația ta juridică
Ce este strict interzis să faci
Ce se întâmplă fără contract scris sau înregistrat
Fără un contract înregistrat, proprietarul nu poate demara direct procedura de executare silită împotriva unui chiriaș care nu plătește; procesul se lungește, pentru că instanțele pot pune la îndoială valabilitatea unui contract care nu a parcurs procedurile legale obligatorii. În plus, pe partea fiscală, ANAF poate reconstitui veniturile nedeclarate pe toată perioada închirierii și poate impune impozitul restant, cu penalități și dobânzi calculate de la data la care suma era datorată.
Greșeala care întoarce situația împotriva proprietarului
Mulți proprietari, exasperați de neplată, ajung să „ia lucrurile în mâini proprii” — exact reacția pe care legea o pedepsește cel mai clar. Din 2026, reforma legislativă privind chiriile a întărit protecția chiriașilor tocmai pe acest punct: evacuarea unui chiriaș cu contract valabil, făcută fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu legal, este considerată ilegală și poate constitui infracțiune. Practic, proprietarul care „scurtează” procedura riscă să transforme un litigiu civil câștigabil într-un dosar penal împotriva lui.
Întrebări frecvente
Pot schimba yala dacă chiriașul nu plătește de mult timp?
Nu. Evacuarea forțată prin mijloace proprii este interzisă prin lege, indiferent de motivul neplății.
Ce se întâmplă dacă nu am înregistrat contractul la ANAF?
Riști amenzi contravenționale și pierzi caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce complică semnificativ o eventuală evacuare sau recuperare a chiriei restante.
Cât durează o evacuare cu contract înregistrat la ANAF?
Orientativ 1–3 luni, prin executare silită directă, fără proces separat în instanță.
Ce fac dacă chiriașul refuză să plece după notificarea executorului?
Executorul judecătoresc procedează la evacuarea silită efectivă, cu sprijinul poliției sau jandarmeriei, dacă este necesar.
Pot recupera și chiria neplătită, nu doar imobilul?
Da, poți solicita recuperarea chiriei neachitate și a eventualelor prejudicii, alături de cererea de evacuare.
Contractul verbal, fără hârtii, are vreo valoare legală?
Un contract verbal poate fi dovedit prin alte mijloace, dar procedura de evacuare devine mult mai greoaie și mai lentă fără un înscris.
Chiriașul poate sesiza el ANAF dacă observă că nu are contract înregistrat?
Da, iar în această situație consecințele sancționatoare cad asupra proprietarului, nu asupra chiriașului.
Majorarea chiriei se poate face oricând, fără preaviz?
Nu; reforma din 2026 impune proprietarului să notifice în scris intenția de majorare cu minimum 60 de zile înainte, iar majorarea nu poate depăși indicele prețurilor de consum plus 2%.
Concluzie
Legea nu protejează implicit pe niciuna dintre părți — protejează procedura. Un proprietar care își asigură din prima zi un contract corect înregistrat la ANAF câștigă, practic, dreptul la o evacuare rapidă în caz de neplată. Cel care tratează înregistrarea ca pe o formalitate amânabilă ajunge, exact în momentul în care are cel mai mult nevoie de o soluție rapidă, să descopere că cea mai simplă cale legală nu-i mai este deschisă.
Cere o verificare juridică a contractului
Surse
Disclaimer: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică personalizată. Procedura exactă depinde de tipul contractului și de circumstanțele concrete; recomandăm consultarea unui avocat specializat în litigii locative.
Selectați orașul de mai jos pentru a ajunge la avocații pe această temă.:
- Cluj
- Timiș
- Iași
- Dolj
- Constanța
- Brașov
- Prahova
- Bihor
- Sibiu
- Galați
- Mehedinți
- Arad
- Suceava
- Argeș
- Olt
- Hunedoara
- Mureș
- Bacău
- Alba
- Gorj
- Vâlcea
- Maramureș
- Neamț
- Buzău
- Vrancea
- Vaslui
- Teleorman
- Botoșani
- Ilfov
- Brăila
- Satu Mare
- Bistrița-Năsăud
- Dâmbovița
- Giurgiu
- Harghita
- Sălaj
- Ialomița
- Caraș-Severin
- Călărași
- Covasna
Informații utile
Contracte de investiții: ce verifici înainte de semnare
Visul de a-ți crește capitalul și de a-ți asigura un viitor financiar stabil este împărtșit de mulți investitori privați. Piața românească oferă oportunități atractive, de la investiții imobiliare la start-up-uri inovatoare sau portofolii bursiere. Însă, la fel de important ca identificarea unei oportunități este și protejarea investiției tale. Un contract bine înțeles și verificat poate […]
Contractul de muncă cu timp parțial: ce trebuie să știi
În societatea modernă, flexibilitatea este la mare preț, iar un contractul de muncă cu timp parțial poate fi soluția perfectă pentru mulți dintre noi. Fie că ești student, părinte, ai un hobby care îți ocupă mult timp sau pur și simplu vrei să-ți completezi veniturile, munca cu normă redusă oferă oportunități unice. Dar, la fel […]
Cum să eviți fraudele online în 2025
În peisajul digital actual, în care frontierele fizice aproape că au dispărut, iar majoritatea activităților economice se mută în online, securitatea cibernetică nu mai este un lux, ci o necesitate absolută. Pentru dumneavoastră, freelancerii digitali din România, a căror activitate se desfășoară preponderent pe internet, vulnerabilitatea la atacurile cibernetice crește exponențial. De la gestionarea datelor […]
Salariul minim și drepturile salariale în 2026
Ați simțit vreodată că munca dumneavoastră merită mai mult? Sau că, în ciuda eforturilor depuse, salariul dumneavoastră nu reflectă pe deplin ceea ce ar trebui să primiți conform legii? Nu sunteți singuri. În România, subiectul salariul minim și al drepturilor salariale este unul de interes major, mai ales pentru angajații cu venituri reduse. Pe măsură […]
Concediere abuzivă și reîncadrare: cum să-ți protejezi drepturile în România
În România, legislația muncii protejează angajații împotriva concedierilor abuzive sau nejustificate. Conform Codului muncii, orice concediere trebuie să respecte reguli stricte și să fie justificată prin motive legale. Dacă ai fost concediat fără respectarea acestor prevederi, ai dreptul să conteste decizia și să soliciți reîncadrarea în funcție. Ce înseamnă concedierea abuzivă? Concedierea abuzivă apare atunci […]
Corupție și mită: apărarea inculpatului
Acuzația de corupție sau de luare de mită este, fără îndoială, una dintre cele mai dificile și demoralizante situații prin care o persoană poate trece în România. Presiunea publică, rigorile legii și incertitudinea viitorului pot fi copleșitoare. Poate vă simțiți singur, confuz și copleșit de un sistem care pare implacabil. Este esențial să înțelegeți că […]
Viciile ascunse la imobil: drepturile cumpărătorului
Ați cumpărat locuința visurilor, ați semnat actele cu inima plină de speranță, iar după câteva săptămâni sau luni, realitatea vă lovește: descoperiți că imobilul pe care l-ați achiziționat are probleme grave, pe care nimeni nu le-a menționat și pe care nu le-ați putut observa la prima vedere. O infiltrație persistentă, o problemă structurală abia mascată, […]
Frauda online în 2026: cum recuperezi banii și unde te plângi
Primele ore după o fraudă online contează mai mult decât orice altceva. Nu pentru poliție — pentru bancă. Dacă acționezi în câteva ore de la o plată frauduloasă prin transfer bancar, mai există o șansă reală ca banca să blocheze transferul înainte să ajungă la destinatarul final. După aceea, șansele scad rapid, iar recuperarea depinde […]
Probele în procesul penal: ce este admisibil
Navigarea prin labirintul procesului penal în România poate fi o experiență descurajantă, atât pentru cei acuzați, cât și pentru avocații lor. La baza oricărui verdict corect stă un pilon fundamental: proba. Dar nu orice informație prezentată în instanță poate fi considerată o probă validă. De fapt, legalitatea și admisibilitatea probelor pot face diferența dintre libertate […]
Pensia anticipată: condiții și proceduri 2026
Gândul la pensionare este adesea o îmbinare de entuziasm și incertitudine. Pe de o parte, visăm la un ritm mai lent, la timp pentru pasiuni și familie. Pe de altă parte, apar întrebări esențiale legate de stabilitatea financiară și birocrație. Dacă vă numărați printre angajații care se pregătesc de pensionare și v-ați întrebat dacă puteți […]
Regimul matrimonial al comunității legale în 2026
Căsătoria este, fără îndoială, unul dintre cele mai importante angajamente din viața noastră, o călătorie comună plină de bucurii, provocări și, desigur, responsabilități. În euforia începutului, rareori ne gândim la aspectele juridice și financiare pe termen lung, însă înțelegerea acestora este fundamentală pentru o conviețuire armonioasă și pentru protejarea ambilor parteneri. Pentru cuplurile căsătorite sau […]
Ghid complet pentru recuperarea datoriilor
Orice antreprenor din România știe că inima unei afaceri sănătoase bate în ritmul unui flux de numerar constant și previzibil. Din păcate, realitatea economică aduce adesea și provocări, iar una dintre cele mai frustrante este întâlnirea cu parteneri sau clienți care nu își onorează obligațiile financiare. Neplata datoriilor poate transforma rapid o afacere prosperă într-una […]