Avocati-ro.com 
Evacuarea chiriașului rău-platnic în 2026: procedura pas cu pas
Cea mai scumpă greșeală pe care o poate face un proprietar cu un chiriaș rău-platnic nu e că așteaptă prea mult — e că schimbă yala sau taie utilitățile, crezând că „e casa lui, are dreptul”. Nu are. Evacuarea forțată prin mijloace proprii e interzisă prin lege, indiferent cât de întemeiată e nemulțumirea, iar cea mai simplă cale de recuperare a locuinței trece printr-un detaliu pe care mulți proprietari îl ignoră: înregistrarea contractului la ANAF.
Codul de procedură civilă, art. 1034–1049 (procedura evacuării din imobile), Codul civil, art. 1785 și următoarele (locațiunea) — legislatie.just.ro. Obligația de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF în 30 de zile este reglementată prin OUG nr. 115/2023.
De ce contează dacă ai înregistrat contractul la ANAF
Din momentul semnării contractului cu chiriașul, proprietarul are, conform OUG nr. 115/2023, la dispoziție maximum 30 de zile calendaristice pentru a-l înregistra oficial la ANAF, prin depunerea Formularului C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”). Nedepunerea la timp atrage amenzi contravenționale, dar are și o consecință mult mai gravă pentru proprietar: elimină caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce face mult mai dificilă o eventuală executare silită sau evacuare.
Cele două căi de evacuare — comparație
| Situație | Cale de urmat | Durată orientativă |
|---|---|---|
| Contract expirat, înregistrat la ANAF (C168) sau autentificat notarial | Executare silită directă prin executor judecătoresc | 1–3 luni |
| Reziliere pentru neplată, contract neînregistrat sau litigiu | Cerere de evacuare pe procedură specială, în instanță | 2–6 luni |
| Fără contract scris sau contract expirat neprelungit | Notificare + acțiune civilă în instanță (procedura de drept comun rămâne mai greoaie) | Câteva luni, uneori mai mult |
Procedura pas cu pas, cu contract înregistrat
- 1. Verifică statutul contractului — e înregistrat la ANAF prin C168 sau autentificat la notar? Fără unul dintre acestea, calea rapidă nu e disponibilă.
- 2. Solicită unui executor judecătoresc comunicarea oficială a unei notificări către chiriaș, cu suma datorată (dacă e cazul), motivul evacuării și termenul de eliberare a imobilului.
- 3. Așteaptă expirarea termenului din notificare. Termenul curge de la primirea efectivă a notificării, nu de la data la care ai depus-o.
- 4. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul, executorul judecătoresc trece la executarea silită efectivă, cu somație suplimentară de 8 zile, apoi evacuare cu sprijinul forței publice, dacă e necesar.
- 5. Documentează totul — stare imobil, eventuale prejudicii, facturi neplătite — pentru a putea recupera și aceste sume, pe lângă evacuarea propriu-zisă.
Un avocat de dreptul locuinței poate verifica dacă poți merge direct la executor sau dacă ai nevoie de instanță.
Verifică situația ta juridică
Ce este strict interzis să faci
Ce se întâmplă fără contract scris sau înregistrat
Fără un contract înregistrat, proprietarul nu poate demara direct procedura de executare silită împotriva unui chiriaș care nu plătește; procesul se lungește, pentru că instanțele pot pune la îndoială valabilitatea unui contract care nu a parcurs procedurile legale obligatorii. În plus, pe partea fiscală, ANAF poate reconstitui veniturile nedeclarate pe toată perioada închirierii și poate impune impozitul restant, cu penalități și dobânzi calculate de la data la care suma era datorată.
Greșeala care întoarce situația împotriva proprietarului
Mulți proprietari, exasperați de neplată, ajung să „ia lucrurile în mâini proprii” — exact reacția pe care legea o pedepsește cel mai clar. Din 2026, reforma legislativă privind chiriile a întărit protecția chiriașilor tocmai pe acest punct: evacuarea unui chiriaș cu contract valabil, făcută fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu legal, este considerată ilegală și poate constitui infracțiune. Practic, proprietarul care „scurtează” procedura riscă să transforme un litigiu civil câștigabil într-un dosar penal împotriva lui.
Întrebări frecvente
Pot schimba yala dacă chiriașul nu plătește de mult timp?
Nu. Evacuarea forțată prin mijloace proprii este interzisă prin lege, indiferent de motivul neplății.
Ce se întâmplă dacă nu am înregistrat contractul la ANAF?
Riști amenzi contravenționale și pierzi caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce complică semnificativ o eventuală evacuare sau recuperare a chiriei restante.
Cât durează o evacuare cu contract înregistrat la ANAF?
Orientativ 1–3 luni, prin executare silită directă, fără proces separat în instanță.
Ce fac dacă chiriașul refuză să plece după notificarea executorului?
Executorul judecătoresc procedează la evacuarea silită efectivă, cu sprijinul poliției sau jandarmeriei, dacă este necesar.
Pot recupera și chiria neplătită, nu doar imobilul?
Da, poți solicita recuperarea chiriei neachitate și a eventualelor prejudicii, alături de cererea de evacuare.
Contractul verbal, fără hârtii, are vreo valoare legală?
Un contract verbal poate fi dovedit prin alte mijloace, dar procedura de evacuare devine mult mai greoaie și mai lentă fără un înscris.
Chiriașul poate sesiza el ANAF dacă observă că nu are contract înregistrat?
Da, iar în această situație consecințele sancționatoare cad asupra proprietarului, nu asupra chiriașului.
Majorarea chiriei se poate face oricând, fără preaviz?
Nu; reforma din 2026 impune proprietarului să notifice în scris intenția de majorare cu minimum 60 de zile înainte, iar majorarea nu poate depăși indicele prețurilor de consum plus 2%.
Concluzie
Legea nu protejează implicit pe niciuna dintre părți — protejează procedura. Un proprietar care își asigură din prima zi un contract corect înregistrat la ANAF câștigă, practic, dreptul la o evacuare rapidă în caz de neplată. Cel care tratează înregistrarea ca pe o formalitate amânabilă ajunge, exact în momentul în care are cel mai mult nevoie de o soluție rapidă, să descopere că cea mai simplă cale legală nu-i mai este deschisă.
Cere o verificare juridică a contractului
Surse
Disclaimer: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică personalizată. Procedura exactă depinde de tipul contractului și de circumstanțele concrete; recomandăm consultarea unui avocat specializat în litigii locative.
Selectați orașul de mai jos pentru a ajunge la avocații pe această temă.:
- Cluj
- Timiș
- Iași
- Dolj
- Constanța
- Brașov
- Prahova
- Bihor
- Sibiu
- Galați
- Mehedinți
- Arad
- Suceava
- Argeș
- Olt
- Hunedoara
- Mureș
- Bacău
- Alba
- Gorj
- Vâlcea
- Maramureș
- Neamț
- Buzău
- Vrancea
- Vaslui
- Teleorman
- Botoșani
- Ilfov
- Brăila
- Satu Mare
- Bistrița-Năsăud
- Dâmbovița
- Giurgiu
- Harghita
- Sălaj
- Ialomița
- Caraș-Severin
- Călărași
- Covasna
Informații utile
Asigurările auto: ce acoperă și ce nu
Felicitări, șofer nou! Momentul în care ai obținut permisul de conducere este unul plin de emoție și libertate. Drumurile te așteaptă, aventura e la un volan distanță! Dar, înainte să pornești la drum cu încredere deplină, există un subiect vital pe care trebuie să-l stăpânești: asigurările auto. Pentru un șofer la început de drum, înțelegerea […]
Plângerea penală: cum se face și ce urmează
A fi victimă a unei infracțiuni este o experiență tulburătoare, adesea copleșitoare. Sentimentul de nedreptate, de vulnerabilitate sau chiar de teamă poate fi paralizant. Însă este esențial să știi că ai drepturi și că legea îți oferă mecanisme pentru a căuta dreptate. Primul și cel mai important pas în acest demers este depunerea unei plângeri […]
Orele suplimentare: cum se compensează legal
Mulți dintre noi am simțit presiunea de a rămâne la birou sau de a continua munca și după programul normal. Fie că este vorba de un proiect urgent, de un termen limită iminent sau de o simplă acumulare de sarcini, orele suplimentare sunt o realitate frecventă în peisajul muncii din România. Însă, câți dintre angajați […]
Violul și agresiunea sexuală: procedura penală pentru victime
A trece printr-o experiență de viol sau agresiune sexuală este una dintre cele mai traumatizante încercări pe care o persoană le poate suporta. Este o rană profundă, nu doar fizică, ci și emoțională și psihologică, care poate lăsa urme de lungă durată. În astfel de momente, sentimentul de izolare și neputință poate fi copleșitor. Dar […]
Răpirea internațională a copilului: proceduri de recuperare
Coșmarul unui Părinte Devastat: Când Copilul Tău Dispare Peste Hotare Imaginați-vă cel mai mare coșmar: vă treziți într-o zi și aflați că cel mai prețios lucru din viața dumneavoastră, copilul, a fost luat și dus într-o altă țară, fără acordul sau cunoștința dumneavoastră. O panică rece vă cuprinde. Senzația de neajutorare este copleșitoare. Această realitate […]
Cum să îți protejezi afacerea de concurență neloială
În lumea dinamică a afacerilor, inovația și efortul depus pentru a construi și dezvolta o afacere sunt esențiale. Însă, pentru antreprenorii mici, eforturile lor pot fi rapid subminate de practici ilegale sau lipsite de etică. Concurența neloială nu este doar o problemă teoretică; este o amenințare reală care poate eroda ani de muncă, investiții și […]
Adopția în România 2026: condiții și procedură
Visul de a deveni părinte este unul dintre cele mai profunde și mai împlinitoare. Pentru multe familii din România, adopția reprezintă o cale minunată de a-și deschide inima și casa către un copil care are nevoie de dragoste, stabilitate și un cămin. Procesul de adopție, deși plin de emoție și speranță, poate părea complex la […]
Frauda online în 2026: cum recuperezi banii și unde te plângi
Primele ore după o fraudă online contează mai mult decât orice altceva. Nu pentru poliție — pentru bancă. Dacă acționezi în câteva ore de la o plată frauduloasă prin transfer bancar, mai există o șansă reală ca banca să blocheze transferul înainte să ajungă la destinatarul final. După aceea, șansele scad rapid, iar recuperarea depinde […]
Înregistrarea unei mărci în România: pași esențiali
Dragă antreprenor la început de drum, știm că ai investit pasiune, timp și efort considerabil în ideea ta. Fie că este vorba de un produs inovator, un serviciu unic sau o aplicație revoluționară, brandul tău este inima afacerii. Dar știai că fără o protecție adecvată, tot acest efort poate fi vulnerabil? În lumea competitivă de […]
Disponibilizarea colectivă: drepturile angajaților afectați
A fi informat și pregătit este esențial, mai ales când te confrunți cu incertitudinea legată de locul de muncă. Înțelegem perfect că vestea unei posibile disponibilizări colective poate aduce un val de stres și întrebări fără răspuns. Este un moment delicat, plin de emoții și temeri, dar este vital să știi că nu ești singur […]
Cadastrul și intabularea: de ce sunt obligatorii
Proprietatea este, pentru mulți dintre noi, pilonul stabilității și al siguranței. Fie că vorbim despre casa în care locuim, despre un teren agricol care ne asigură traiul sau despre un spațiu comercial ce susține o afacere, dreptul de proprietate este fundamental. Însă, a fi proprietar în România nu înseamnă doar a deține un act de […]
Cum se face partajul după divorț
Divorțul este, fără îndoială, unul dintre cele mai dificile momente din viața unui om. Pe lângă durerea emoțională și schimbările majore, vine și o etapă crucială, adesea încărcată de stres și incertitudine: partajul bunurilor după divorț. Acest proces, deși pare complicat, reprezintă, de fapt, o șansă la un nou început, o ocazie de a-ți redefini […]