Avocati-ro.com 
Evacuarea chiriașului rău-platnic în 2026: procedura pas cu pas
Cea mai scumpă greșeală pe care o poate face un proprietar cu un chiriaș rău-platnic nu e că așteaptă prea mult — e că schimbă yala sau taie utilitățile, crezând că „e casa lui, are dreptul”. Nu are. Evacuarea forțată prin mijloace proprii e interzisă prin lege, indiferent cât de întemeiată e nemulțumirea, iar cea mai simplă cale de recuperare a locuinței trece printr-un detaliu pe care mulți proprietari îl ignoră: înregistrarea contractului la ANAF.
Codul de procedură civilă, art. 1034–1049 (procedura evacuării din imobile), Codul civil, art. 1785 și următoarele (locațiunea) — legislatie.just.ro. Obligația de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF în 30 de zile este reglementată prin OUG nr. 115/2023.
De ce contează dacă ai înregistrat contractul la ANAF
Din momentul semnării contractului cu chiriașul, proprietarul are, conform OUG nr. 115/2023, la dispoziție maximum 30 de zile calendaristice pentru a-l înregistra oficial la ANAF, prin depunerea Formularului C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”). Nedepunerea la timp atrage amenzi contravenționale, dar are și o consecință mult mai gravă pentru proprietar: elimină caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce face mult mai dificilă o eventuală executare silită sau evacuare.
Cele două căi de evacuare — comparație
| Situație | Cale de urmat | Durată orientativă |
|---|---|---|
| Contract expirat, înregistrat la ANAF (C168) sau autentificat notarial | Executare silită directă prin executor judecătoresc | 1–3 luni |
| Reziliere pentru neplată, contract neînregistrat sau litigiu | Cerere de evacuare pe procedură specială, în instanță | 2–6 luni |
| Fără contract scris sau contract expirat neprelungit | Notificare + acțiune civilă în instanță (procedura de drept comun rămâne mai greoaie) | Câteva luni, uneori mai mult |
Procedura pas cu pas, cu contract înregistrat
- 1. Verifică statutul contractului — e înregistrat la ANAF prin C168 sau autentificat la notar? Fără unul dintre acestea, calea rapidă nu e disponibilă.
- 2. Solicită unui executor judecătoresc comunicarea oficială a unei notificări către chiriaș, cu suma datorată (dacă e cazul), motivul evacuării și termenul de eliberare a imobilului.
- 3. Așteaptă expirarea termenului din notificare. Termenul curge de la primirea efectivă a notificării, nu de la data la care ai depus-o.
- 4. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul, executorul judecătoresc trece la executarea silită efectivă, cu somație suplimentară de 8 zile, apoi evacuare cu sprijinul forței publice, dacă e necesar.
- 5. Documentează totul — stare imobil, eventuale prejudicii, facturi neplătite — pentru a putea recupera și aceste sume, pe lângă evacuarea propriu-zisă.
Un avocat de dreptul locuinței poate verifica dacă poți merge direct la executor sau dacă ai nevoie de instanță.
Verifică situația ta juridică
Ce este strict interzis să faci
Ce se întâmplă fără contract scris sau înregistrat
Fără un contract înregistrat, proprietarul nu poate demara direct procedura de executare silită împotriva unui chiriaș care nu plătește; procesul se lungește, pentru că instanțele pot pune la îndoială valabilitatea unui contract care nu a parcurs procedurile legale obligatorii. În plus, pe partea fiscală, ANAF poate reconstitui veniturile nedeclarate pe toată perioada închirierii și poate impune impozitul restant, cu penalități și dobânzi calculate de la data la care suma era datorată.
Greșeala care întoarce situația împotriva proprietarului
Mulți proprietari, exasperați de neplată, ajung să „ia lucrurile în mâini proprii” — exact reacția pe care legea o pedepsește cel mai clar. Din 2026, reforma legislativă privind chiriile a întărit protecția chiriașilor tocmai pe acest punct: evacuarea unui chiriaș cu contract valabil, făcută fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu legal, este considerată ilegală și poate constitui infracțiune. Practic, proprietarul care „scurtează” procedura riscă să transforme un litigiu civil câștigabil într-un dosar penal împotriva lui.
Întrebări frecvente
Pot schimba yala dacă chiriașul nu plătește de mult timp?
Nu. Evacuarea forțată prin mijloace proprii este interzisă prin lege, indiferent de motivul neplății.
Ce se întâmplă dacă nu am înregistrat contractul la ANAF?
Riști amenzi contravenționale și pierzi caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce complică semnificativ o eventuală evacuare sau recuperare a chiriei restante.
Cât durează o evacuare cu contract înregistrat la ANAF?
Orientativ 1–3 luni, prin executare silită directă, fără proces separat în instanță.
Ce fac dacă chiriașul refuză să plece după notificarea executorului?
Executorul judecătoresc procedează la evacuarea silită efectivă, cu sprijinul poliției sau jandarmeriei, dacă este necesar.
Pot recupera și chiria neplătită, nu doar imobilul?
Da, poți solicita recuperarea chiriei neachitate și a eventualelor prejudicii, alături de cererea de evacuare.
Contractul verbal, fără hârtii, are vreo valoare legală?
Un contract verbal poate fi dovedit prin alte mijloace, dar procedura de evacuare devine mult mai greoaie și mai lentă fără un înscris.
Chiriașul poate sesiza el ANAF dacă observă că nu are contract înregistrat?
Da, iar în această situație consecințele sancționatoare cad asupra proprietarului, nu asupra chiriașului.
Majorarea chiriei se poate face oricând, fără preaviz?
Nu; reforma din 2026 impune proprietarului să notifice în scris intenția de majorare cu minimum 60 de zile înainte, iar majorarea nu poate depăși indicele prețurilor de consum plus 2%.
Concluzie
Legea nu protejează implicit pe niciuna dintre părți — protejează procedura. Un proprietar care își asigură din prima zi un contract corect înregistrat la ANAF câștigă, practic, dreptul la o evacuare rapidă în caz de neplată. Cel care tratează înregistrarea ca pe o formalitate amânabilă ajunge, exact în momentul în care are cel mai mult nevoie de o soluție rapidă, să descopere că cea mai simplă cale legală nu-i mai este deschisă.
Cere o verificare juridică a contractului
Surse
Disclaimer: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică personalizată. Procedura exactă depinde de tipul contractului și de circumstanțele concrete; recomandăm consultarea unui avocat specializat în litigii locative.
Selectați orașul de mai jos pentru a ajunge la avocații pe această temă.:
- Cluj
- Timiș
- Iași
- Dolj
- Constanța
- Brașov
- Prahova
- Bihor
- Sibiu
- Galați
- Mehedinți
- Arad
- Suceava
- Argeș
- Olt
- Hunedoara
- Mureș
- Bacău
- Alba
- Gorj
- Vâlcea
- Maramureș
- Neamț
- Buzău
- Vrancea
- Vaslui
- Teleorman
- Botoșani
- Ilfov
- Brăila
- Satu Mare
- Bistrița-Năsăud
- Dâmbovița
- Giurgiu
- Harghita
- Sălaj
- Ialomița
- Caraș-Severin
- Călărași
- Covasna
Informații utile
Litigii comerciale: când alegi arbitrajul
În dinamica lumii afacerilor de astăzi, inevitabil apar și litigii comerciale. Când te confrunți cu un dezacord contractual, cu o problemă de proprietate intelectuală sau cu o dispută între asociați, prima reacție ar putea fi să te gândești la instanțele de judecată tradiționale. Însă, pentru antreprenorii avansați, timpul înseamnă bani, reputația este un activ prețios, […]
Dreptul la formare profesională: ce garantează legea
Te-ai simțit vreodată prins într-o rutină profesională, visând la noi orizonturi, dar neștiind cum să le atingi? Într-o piață a muncii în continuă schimbare, unde tehnologiile avansează rapid și cerințele profesionale evoluează, dreptul la formare profesională nu este doar un avantaj, ci o necesitate fundamentală. Este șansa ta de a rămâne relevant, competitiv și de […]
Ce să faci dacă devii victima unei fraude în România?
Frauda, sub toate formele ei — de la escrocherii prin SMS și e‑mail (phishing), la scheme de investiții false și furt de identitate — afectează anual zeci de mii de români. Conform datelor Inspectoratului General al Poliției Române (IGPR), în 2023 au fost înregistrate peste 38.000 de infracțiuni de înșelăciune și fraudă, cu pierderi estimate […]
Infracțiunile informatice: ce se pedepsește în România
Trăim într-o eră digitală, unde fiecare click, fiecare linie de cod și fiecare tranzacție online lasă o amprentă. Această amprentă, deși invizibilă, este supusă legii, iar ignoranța nu este o scuză. Pentru oricine activează în domeniul IT – de la dezvoltatori de software și administratori de rețea, până la antreprenori în tehnologie și utilizatori avansați […]
Denunțul și protecția denunțătorului în România
Curajul de a semnala o ilegalitate, o infracțiune sau o faptă de corupție este un act fundamental de responsabilitate civică. Într-o societate democratică, fiecare dintre noi are un rol esențial în menținerea integrității și a justiției. Însă, decizia de a face un denunț nu este niciodată ușoară. Adesea, ea vine la pachet cu incertitudini, temeri […]
Cum să eviți fraudele online în 2025
În peisajul digital actual, în care frontierele fizice aproape că au dispărut, iar majoritatea activităților economice se mută în online, securitatea cibernetică nu mai este un lux, ci o necesitate absolută. Pentru dumneavoastră, freelancerii digitali din România, a căror activitate se desfășoară preponderent pe internet, vulnerabilitatea la atacurile cibernetice crește exponențial. De la gestionarea datelor […]
Protecția maternității la locul de muncă
Dragi viitoare mame și mămici, știm că perioada sarcinii și a maternității este un moment plin de emoții, bucurii, dar și de multe întrebări, mai ales când vine vorba de carieră și locul de muncă. Este firesc să te simți copleșită de responsabilitatea care te așteaptă și să îți faci griji despre cum îți va […]
Autorizația de construire: cum se obține și ce riscă
Visul de a construi o casă, de a extinde o proprietate existentă sau de a demara o investiție imobiliară este, fără îndoială, plin de entuziasm și așteptări. Fie că sunteți un constructor cu experiență, fie un proprietar care își dorește să-și materializeze viziunea, primul pas, și cel mai crucial, îl reprezintă obținerea corectă a Autorizației […]
Ce trebuie să știi despre creditele de consum
Te-ai gândit vreodată să-ți cumperi o mașină nouă, să-ți renovezi casa sau pur și simplu să acoperi cheltuieli neprevăzute? Pentru mulți dintre noi, răspunsul este „da”, iar adesea soluția implică un credit de consum. Dar înainte de a te arunca cu capul înainte, este esențial să înțelegi ce trebuie să știi despre creditele de consum. […]
Drepturile copilului în procesele de divorț
Divorțul este, fără îndoială, una dintre cele mai dificile experiențe prin care o familie poate trece. Este un moment de răscruce, plin de emoții intense, decizii dureroase și incertitudine. Dar, dincolo de zbuciumul adulților, există adesea o parte vulnerabilă și adesea uitată în vâltoarea evenimentelor: copiii. Ei sunt cei care resimt cel mai profund schimbările, […]
Obligații de întreținere față de părinți: ce spune legea
Pe parcursul vieții, relația cu părinții noștri evoluează constant. De la stadiul de copii dependenți, ajungem la maturitate, iar părinții noștri înaintează în vârstă. Odată cu trecerea anilor, mulți dintre noi ne confruntăm cu întrebări legitime și adesea încărcate emoțional despre cum putem sprijini, inclusiv financiar, pe cei care ne-au dat viață și ne-au crescut. […]
Executare silită: ce poți contesta
A te confrunta cu o executare silită este, fără îndoială, una dintre cele cele mai stresante situații prin care poți trece. Te simți copleșit, presat și, adesea, lipsit de speranță. Însă este crucial să știi că nu ești singur și, mai important, că nu ești lipsit de opțiuni! Legea îți oferă instrumente prin care îți […]