Avocati-ro.com 
Evacuarea chiriașului rău-platnic în 2026: procedura pas cu pas
Cea mai scumpă greșeală pe care o poate face un proprietar cu un chiriaș rău-platnic nu e că așteaptă prea mult — e că schimbă yala sau taie utilitățile, crezând că „e casa lui, are dreptul”. Nu are. Evacuarea forțată prin mijloace proprii e interzisă prin lege, indiferent cât de întemeiată e nemulțumirea, iar cea mai simplă cale de recuperare a locuinței trece printr-un detaliu pe care mulți proprietari îl ignoră: înregistrarea contractului la ANAF.
Codul de procedură civilă, art. 1034–1049 (procedura evacuării din imobile), Codul civil, art. 1785 și următoarele (locațiunea) — legislatie.just.ro. Obligația de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF în 30 de zile este reglementată prin OUG nr. 115/2023.
De ce contează dacă ai înregistrat contractul la ANAF
Din momentul semnării contractului cu chiriașul, proprietarul are, conform OUG nr. 115/2023, la dispoziție maximum 30 de zile calendaristice pentru a-l înregistra oficial la ANAF, prin depunerea Formularului C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”). Nedepunerea la timp atrage amenzi contravenționale, dar are și o consecință mult mai gravă pentru proprietar: elimină caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce face mult mai dificilă o eventuală executare silită sau evacuare.
Cele două căi de evacuare — comparație
| Situație | Cale de urmat | Durată orientativă |
|---|---|---|
| Contract expirat, înregistrat la ANAF (C168) sau autentificat notarial | Executare silită directă prin executor judecătoresc | 1–3 luni |
| Reziliere pentru neplată, contract neînregistrat sau litigiu | Cerere de evacuare pe procedură specială, în instanță | 2–6 luni |
| Fără contract scris sau contract expirat neprelungit | Notificare + acțiune civilă în instanță (procedura de drept comun rămâne mai greoaie) | Câteva luni, uneori mai mult |
Procedura pas cu pas, cu contract înregistrat
- 1. Verifică statutul contractului — e înregistrat la ANAF prin C168 sau autentificat la notar? Fără unul dintre acestea, calea rapidă nu e disponibilă.
- 2. Solicită unui executor judecătoresc comunicarea oficială a unei notificări către chiriaș, cu suma datorată (dacă e cazul), motivul evacuării și termenul de eliberare a imobilului.
- 3. Așteaptă expirarea termenului din notificare. Termenul curge de la primirea efectivă a notificării, nu de la data la care ai depus-o.
- 4. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul, executorul judecătoresc trece la executarea silită efectivă, cu somație suplimentară de 8 zile, apoi evacuare cu sprijinul forței publice, dacă e necesar.
- 5. Documentează totul — stare imobil, eventuale prejudicii, facturi neplătite — pentru a putea recupera și aceste sume, pe lângă evacuarea propriu-zisă.
Un avocat de dreptul locuinței poate verifica dacă poți merge direct la executor sau dacă ai nevoie de instanță.
Verifică situația ta juridică
Ce este strict interzis să faci
Ce se întâmplă fără contract scris sau înregistrat
Fără un contract înregistrat, proprietarul nu poate demara direct procedura de executare silită împotriva unui chiriaș care nu plătește; procesul se lungește, pentru că instanțele pot pune la îndoială valabilitatea unui contract care nu a parcurs procedurile legale obligatorii. În plus, pe partea fiscală, ANAF poate reconstitui veniturile nedeclarate pe toată perioada închirierii și poate impune impozitul restant, cu penalități și dobânzi calculate de la data la care suma era datorată.
Greșeala care întoarce situația împotriva proprietarului
Mulți proprietari, exasperați de neplată, ajung să „ia lucrurile în mâini proprii” — exact reacția pe care legea o pedepsește cel mai clar. Din 2026, reforma legislativă privind chiriile a întărit protecția chiriașilor tocmai pe acest punct: evacuarea unui chiriaș cu contract valabil, făcută fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu legal, este considerată ilegală și poate constitui infracțiune. Practic, proprietarul care „scurtează” procedura riscă să transforme un litigiu civil câștigabil într-un dosar penal împotriva lui.
Întrebări frecvente
Pot schimba yala dacă chiriașul nu plătește de mult timp?
Nu. Evacuarea forțată prin mijloace proprii este interzisă prin lege, indiferent de motivul neplății.
Ce se întâmplă dacă nu am înregistrat contractul la ANAF?
Riști amenzi contravenționale și pierzi caracterul de titlu executoriu al contractului, ceea ce complică semnificativ o eventuală evacuare sau recuperare a chiriei restante.
Cât durează o evacuare cu contract înregistrat la ANAF?
Orientativ 1–3 luni, prin executare silită directă, fără proces separat în instanță.
Ce fac dacă chiriașul refuză să plece după notificarea executorului?
Executorul judecătoresc procedează la evacuarea silită efectivă, cu sprijinul poliției sau jandarmeriei, dacă este necesar.
Pot recupera și chiria neplătită, nu doar imobilul?
Da, poți solicita recuperarea chiriei neachitate și a eventualelor prejudicii, alături de cererea de evacuare.
Contractul verbal, fără hârtii, are vreo valoare legală?
Un contract verbal poate fi dovedit prin alte mijloace, dar procedura de evacuare devine mult mai greoaie și mai lentă fără un înscris.
Chiriașul poate sesiza el ANAF dacă observă că nu are contract înregistrat?
Da, iar în această situație consecințele sancționatoare cad asupra proprietarului, nu asupra chiriașului.
Majorarea chiriei se poate face oricând, fără preaviz?
Nu; reforma din 2026 impune proprietarului să notifice în scris intenția de majorare cu minimum 60 de zile înainte, iar majorarea nu poate depăși indicele prețurilor de consum plus 2%.
Concluzie
Legea nu protejează implicit pe niciuna dintre părți — protejează procedura. Un proprietar care își asigură din prima zi un contract corect înregistrat la ANAF câștigă, practic, dreptul la o evacuare rapidă în caz de neplată. Cel care tratează înregistrarea ca pe o formalitate amânabilă ajunge, exact în momentul în care are cel mai mult nevoie de o soluție rapidă, să descopere că cea mai simplă cale legală nu-i mai este deschisă.
Cere o verificare juridică a contractului
Surse
Disclaimer: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică personalizată. Procedura exactă depinde de tipul contractului și de circumstanțele concrete; recomandăm consultarea unui avocat specializat în litigii locative.
Selectați orașul de mai jos pentru a ajunge la avocații pe această temă.:
- Cluj
- Timiș
- Iași
- Dolj
- Constanța
- Brașov
- Prahova
- Bihor
- Sibiu
- Galați
- Mehedinți
- Arad
- Suceava
- Argeș
- Olt
- Hunedoara
- Mureș
- Bacău
- Alba
- Gorj
- Vâlcea
- Maramureș
- Neamț
- Buzău
- Vrancea
- Vaslui
- Teleorman
- Botoșani
- Ilfov
- Brăila
- Satu Mare
- Bistrița-Năsăud
- Dâmbovița
- Giurgiu
- Harghita
- Sălaj
- Ialomița
- Caraș-Severin
- Călărași
- Covasna
Informații utile
Custodia copilului după divorț: cum decide instanța
Divorțul este, fără îndoială, una dintre cele mai dificile experiențe din viața unui om. Însă, când în ecuație apar și copiii, complexitatea și emoțiile se amplifică exponențial. Preocuparea supremă a oricărui părinte este bineînțeles, bunăstarea și viitorul micuțului. Întrebarea „Cine va avea grijă de copil?” sau „Unde va locui copilul?” devine centrală, iar incertitudinea poate […]
Adopția în România 2026: condiții și procedură
Visul de a deveni părinte este unul dintre cele mai profunde și mai împlinitoare. Pentru multe familii din România, adopția reprezintă o cale minunată de a-și deschide inima și casa către un copil care are nevoie de dragoste, stabilitate și un cămin. Procesul de adopție, deși plin de emoție și speranță, poate părea complex la […]
Cum să îți protejezi afacerea de concurență neloială
În lumea dinamică a afacerilor, inovația și efortul depus pentru a construi și dezvolta o afacere sunt esențiale. Însă, pentru antreprenorii mici, eforturile lor pot fi rapid subminate de practici ilegale sau lipsite de etică. Concurența neloială nu este doar o problemă teoretică; este o amenințare reală care poate eroda ani de muncă, investiții și […]
Cum protejezi lucrătorii în mediile periculoase
În mediile industriale, dinamismul și inovația sunt forțe motrice, însă ele aduc cu sine și provocări semnificative, în special când vine vorba de siguranța și sănătatea angajaților. Fie că vorbim de fabrici, șantiere, uzine chimice sau alte unități de producție, prezența riscurilor este o realitate constantă. Pentru un angajator responsabil în România, întrebarea „Cum protejezi […]
Transferul întreprinderii: drepturile angajaților
Schimbările în mediul de afaceri sunt o realitate constantă. Companiile fuzionează, sunt achiziționate, vândute sau externalizează anumite servicii. Atunci când o companie trece printr-un proces de transfer al întreprinderii, o întrebare esențială se ivește adesea în mintea angajaților: „Ce se întâmplă cu locul meu de muncă și cu drepturile mele?” Această incertitudine poate genera stres […]
Cum să tragi la răspundere pe cineva pentru calomnie în România
În România, calomnia reprezintă o încălcare gravă a drepturilor unei persoane, fiind definită ca răspândirea intenționată de informații false care afectează reputația, demnitatea sau onoarea acesteia. Conform legislației, există metode legale prin care poți trage la răspundere persoanele responsabile pentru astfel de fapte. Ce este calomnia conform legislației din România? Calomnia este reglementată în Codul […]
Dreptul de vizită al părintelui necustodian
A te regăsi în postura de părinte fără custodie poate fi una dintre cele mai dificile experiențe. Un sentiment de incertitudine, teama de a pierde legătura cu propriul copil, întrebări legate de ce ai voie și ce nu, toate acestea sunt firești. Dar este crucial să știi: deși situația ta s-a schimbat, rolul tău de […]
Accident auto fără victime: ce drepturi ai
Tocmai ai fost implicat într-un accident auto? Chiar dacă pagubele sunt doar materiale și, cel mai important, nimeni nu a fost rănit, șocul și confuzia pot fi copleșitoare. Inima îți bate mai tare, adrenalina îți pompează, iar primul gând este adesea: „Ce fac acum?!” Este o situație stresantă, mai ales dacă este primul tău accident […]
Cum să eviți fraudele online în 2025
În peisajul digital actual, în care frontierele fizice aproape că au dispărut, iar majoritatea activităților economice se mută în online, securitatea cibernetică nu mai este un lux, ci o necesitate absolută. Pentru dumneavoastră, freelancerii digitali din România, a căror activitate se desfășoară preponderent pe internet, vulnerabilitatea la atacurile cibernetice crește exponențial. De la gestionarea datelor […]
Orele suplimentare: cum se compensează legal
Mulți dintre noi am simțit presiunea de a rămâne la birou sau de a continua munca și după programul normal. Fie că este vorba de un proiect urgent, de un termen limită iminent sau de o simplă acumulare de sarcini, orele suplimentare sunt o realitate frecventă în peisajul muncii din România. Însă, câți dintre angajați […]
Tutela și curatela: când și cum se instituie
Navigarea prin provocările vieții, mai ales atunci când un membru al familiei devine vulnerabil, poate fi copleșitoare. Fie că este vorba despre un minor rămas fără îngrijirea părinților, o persoană vârstnică ce nu mai poate lua decizii autonome sau un adult cu dizabilități, protejarea bunăstării și a drepturilor lor devine o prioritate absolută. În astfel […]
Bunurile dobândite înainte de căsătorie: cum se protejează
Căsătoria este un angajament profund, o promisiune de viitor comun și o călătorie presărată cu emoții și planuri împărtășite. Însă, pe lângă aspectele romantice și emoționale, există o dimensiune strategică, adesea subestimată, care vizează stabilitatea și securitatea financiară a ambilor parteneri. Vorbim despre protecția bunurilor proprii înainte de căsătorie – un demers esențial pentru orice […]